계약갱신청구권 2026 — 행사 방법·거절 사유·5% 상한 총정리
전세나 월세로 살다 보면 계약 만료가 다가올 때마다 마음이 불편해집니다. 이사를 가야 하나, 얼마나 올려 달라고 할까 하는 걱정이죠. 이때 임차인이 쓸 수 있는 강력한 카드가 계약갱신청구권입니다. 이 글에서는 언제 어떻게 행사하는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지, 인상 폭은 어디까지인지를 실전 기준으로 정리했습니다.
계약갱신청구권, 기본 구조부터
주택임대차보호법은 임차인에게 기본 2년의 거주를 보장하고, 여기에 더해 한 번 더 갱신을 요구할 권리를 줍니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 횟수 | 임차인당 1회 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 행사 기간 | 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 차임 인상 상한 | 기존 차임의 5% 이내 |
즉 최초 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년의 거주 안정성을 확보할 수 있는 구조입니다. 이미 한 번 갱신권을 사용했다면 다음 만기에는 다시 쓸 수 없습니다.
언제, 어떻게 통지해야 하나
기간을 놓치면 권리 자체가 사라지므로 날짜 관리가 가장 중요합니다.
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 전달해야 합니다.
- 구두로도 효력은 있지만, 분쟁이 생기면 증명이 어렵습니다.
- 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 기록이 남는 방식이 안전합니다.
- 통지가 만료 2개월 전까지 상대방에게 도달해야 하므로 여유를 두고 보내세요.
가장 확실한 방법은 문자로 먼저 알리고, 임대인이 답을 회피하면 내용증명 우편을 발송하는 것입니다. 내용증명에는 계약 정보와 갱신 의사, 발송일을 명확히 적습니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 주택의 전부 또는 대부분을 철거·재건축해야 하는 경우
- 임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 임대한 사실이 확인되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이사 후에도 해당 주소의 확정일자 부여 현황이나 전입세대 정보를 통해 실거주 여부를 확인해 볼 수 있습니다.
5% 상한과 실제 계산
갱신 시 차임과 보증금은 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다.
1. 기존 보증금이 3억 원이라면 최대 3억 1,500만 원까지 가능합니다.
2. 월세 60만 원이라면 최대 63만 원까지 가능합니다.
3. 보증금을 월세로 바꾸려면 전월세전환율 한도를 적용받고 임차인 동의가 필요합니다.
4. 지자체 조례로 상한이 5%보다 낮게 정해진 지역도 있습니다.
임대차 신고와 확정일자는 정부24에서, 분쟁이 생겼을 때의 조정 신청은 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 진행할 수 있습니다. 보증금 회수 안전장치는 전세보증금 반환보증 총정리에서 확인하세요.
분쟁이 생겼을 때 대응 순서
집주인이 갱신을 거부하거나 5%를 초과한 인상을 요구하면 다음 순서로 대응합니다.
- 통지 기록, 계약서, 입금 내역 등 증거를 시간순으로 정리합니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 비용이 저렴하고 절차가 빠릅니다.
- 조정이 성립하지 않으면 법원 소송으로 넘어갈 수 있습니다.
- 갱신 거절 사유가 실거주인데 의심스럽다면, 거절 후 2년 내 임대 여부를 확인해 손해배상을 검토합니다.
자주 묻는 질문
- 묵시적 갱신도 갱신권을 쓴 것인가요? 아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와 별개로 봅니다.
- 집이 팔리면 갱신권이 사라지나요? 새 집주인도 임대인 지위를 승계하므로 권리는 유지됩니다.
- 5% 안에서는 무조건 올려 줘야 하나요? 협의 사항이며 시세가 내렸다면 동결이나 인하도 가능합니다.
- 갱신 후 중간에 나갈 수 있나요? 갱신 계약 중에는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
- 상가에도 적용되나요? 상가는 상가건물임대차보호법이 적용돼 요건과 기간이 다릅니다.
계약갱신청구권의 요건과 상한은 법령과 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 행사 전에 정부24와 주택임대차분쟁조정위원회의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
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